Baufinanzierungsrechner
Was kostet dich deine eigenen Immobilie?
Bei einer Bau- bzw. Immobilienfinanzierung sind mehrere wesentliche Faktoren zu berücksichtigen, um eine fundierte und nachhaltige Entscheidung zu treffen. Zu diesen Faktoren gehören:
- Finanzierungsbedarf: Ermittlung des Gesamtkostenbedarfs für den Immobilienerwerb oder -bau, einschließlich des Kaufpreises oder der Baukosten, Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer), eventueller Renovierungen und Reserven.
- Eigenkapital: Verfügbarkeit von Eigenkapital für die Finanzierung, da ein höherer Eigenkapitalanteil oft zu günstigeren Konditionen führt und die Finanzierung insgesamt stabilisiert.
- Monatliche Belastung: Berechnung der monatlichen Ratenzahlungen unter Berücksichtigung von Zinssätzen, Tilgung und möglichen Zinsbindungsfristen. Die monatliche Belastung sollte gut in das Budget des Darlehensnehmers passen.
- Zinssatz und Tilgung: Festlegung des Zinssatzes und der Tilgungsmodalitäten. Hierbei sind verschiedene Zinsbindungsfristen zu prüfen, um das Risiko von Zinsschwankungen zu minimieren.
- Laufzeit: Auswahl einer angemessenen Laufzeit für das Darlehen, die die finanzielle Tragbarkeit und die individuellen Lebensumstände berücksichtigt.
- Sondertilgungen: Prüfung von Optionen für Sondertilgungen, um die Flexibilität bei der Rückzahlung zu erhöhen und die Gesamtkosten der Finanzierung zu reduzieren.
- Risikolebensversicherung und andere Absicherungen: Überlegung von Versicherungen, die im Falle von Todesfall oder Arbeitslosigkeit die Finanzierung absichern können.
- Bonität und Eigenkapitalquote: Evaluierung der eigenen Bonität und Feststellung der Eigenkapitalquote, da diese Faktoren direkte Auswirkungen auf die Konditionen des Darlehens haben.
- Fördermittel: Überprüfung von staatlichen Förderprogrammen oder Zuschüssen, die möglicherweise in Anspruch genommen werden können, um die Finanzierung zu erleichtern.
- Zukünftige Lebensplanung: Berücksichtigung persönlicher Lebensplanung, wie beispielsweise Familienerweiterung oder berufliche Veränderungen, um sicherzustellen, dass die Finanzierung langfristig angepasst werden kann.
Die Beachtung dieser Faktoren ermöglicht es, eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung zu gestalten, die den individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten gerecht wird. Es ist ratsam, sich frühzeitig und umfassend zu informieren sowie professionelle Finanzberatung in Anspruch zu nehmen.
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Finanzierungsmöglichkeiten für Häuslebauer
Welche Möglichkeiten gibt es?
Grundsätzlich kann man sich zwischen der Hausfinanzierung mit Eigenkapital, der Aufnahme einer Hypothek und der Finanzierung ohne Eigenkapital entscheiden. Die meisten nehmen einen Baufinanzierungskredit in Anspruch. Im Normalfall sollte ein Bauherr dazu 20 Prozent des Geldes, das für den Hausbau notwendig ist, selbst aufbringen können. Manche Banken erlauben auch die sogenannte Vollfinanzierung. Das heißt, dass die Bank den gesamten Kaufpreis vorstreckt. In den USA und Großbritannien ist diese Art der Hausfinanzierung bereits üblich. Um einen Kredit zu erhalten, müssen Bauherren ihre Bonität, also ihre Zahlungsfähigkeit beweisen. In der Regel verlangt die Bank:
- Ein festes Mindesteinkommen durch Festanstellung, Rente oder Mieteinnahmen
- Ein positives Schufa-Scoring, das statistisch aufzeigt, dass man den Kredit termingerecht abzahlen wird
- Eigenleistungen und Eigenkapital von 20 Prozent des Hauspreises
Der Besitz von Wertpapieren oder Sparbüchern erhöht die Bonität. Positive Eigenschaften des Hauses wie z. B. Lage innerorts, geringes Alter und guter Zustand verbessern ebenfalls die Chance auf einen Kredit. Zusätzlich zum Kredit können Bauherren verschiedene Unterstützungsgelder beantragen. Quellen zur Förderung beim Bauvorhaben sind beispielsweise Wohn-Riester, BAFA-Förderung oder das Wohneigentumsprogramm der KfW. Einen Überblick über die Förderungsmöglichkeiten findet man zum Beispiel hier. Neben dem Baukredit ist die Aufnahme einer Hypothek eine weitere Option zur Baufinanzierung.
Mit einem negativen Eintrag bei der Schufa ist es sehr schwer, einen Kredit von der Bank zu bekommen. Wer trotzdem ein Haus bauen möchte, kann über eine Hypothek nachdenken. Während Kredite ausreichende Bonität für die Zahlung der fälligen Raten verlangen, wird bei der Hypothek hingegen eine konkrete Grundschuld ausgewählt. Das heißt, dass die Bank als Miteigentümer des Grundstückes und des Hauses eingetragen wird und selbiges verkaufen kann, wenn man den Zahlungen nicht mehr nachkommen kann. Eine Hypothek bedeutet also immer, dass man bis zur kompletten Abzahlung des Hauses nicht der alleinige Eigentümer ist.
Die Vorteile der Hypothek liegen darin, dass man auch bei einem unregelmäßigen Einkommen, Geld für den Hausbau erhält. Wer einen negativen Schufa-Eintrag besitzt, hat zudem die Möglichkeit, eine Hypothek im Ausland aufzunehmen. Aufgrund niedriger Zinsen und milderer Bonitätsprüfungen, haben sich viele Hausbauer in den vergangenen Jahren für eine Finanzierung durch eine Schweizer Bank entschieden. Auf der Seite von MoneyPark.ch kann man mithilfe eines Hypothekenrechners prüfen, zu welchen Konditionen und in welchem Umfang eine Hypothek in der Schweiz möglich wäre. Allerdings ist bei der Geldleihe aus dem Ausland immer das Währungsrisiko abzuwägen. Um sich maximal abzusichern, sollte man deshalb ein Hypothekenmodell mit Festzins wählen.
Immobilienfinanzierung für Selbständige und Freiberufler
So funktioniert's
Für die meisten Selbständigen und Freiberufler ist es schwieriger als für Angestellte, ein finanzierendes Kreditunternehmen zu finden. Während bei Beamten oder Angestellten ein Lohn- oder Gehaltsnachweis als Beleg für regelmäßiges Einkommen genügt, müssen Selbständige und Freiberufler zumeist auf ihre Bilanzen verweisen.
Kontaktaufnahme zur Hausbank
Für Selbständige und Freiberufler ist es zumeist die einfachste Methode, sich für eine Finanzierung an ihre Hausbank zu wenden. Durch die Hausbank erstellte Offerten müssen jedoch nicht immer die günstigste Alternative sein. Wer sich stattdessen an einen guten Direktfinanzierer wenden möchte, sollte einen Finanzierungsvermittler kontaktieren. Jedoch sollten Selbständige einige Voraussetzungen erfüllen. Nach Möglichkeit sollten Antragsteller schon mindestens drei Jahre lang selbständig tätig sein, über die sie Bilanzen sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung vorlegen können. Bei einem Finanzierungsvolumen von maximal 60 Prozent des Beleihungswerts erhöhen sich die Chancen auf eine Kreditzusage, da in diesem Fall die strengen Richtlinien entfallen. Legen Antragsteller die Einkommensnachweise des gewünschten Zeitraums vor, berechnen Banken einen Durchschnittswert. Verweisen Selbständige und Freiberufler auf schwankende Einkünfte, müssen Kreditinteressenten zumeist einen Sicherheitsabschlag sowie rückläufige Einnahmen in Kauf nehmen.
Grundlegende Faktoren
Eine wichtige Komponente ist für die Kreditinstitute der Gewinn vor Steuerabzug. Von diesem Betrag berechnen Banken einen Abschlag von maximal 30 Prozent, der für die Altersvorsorge angedacht ist. Den verbleibenden Teil bewerten Finanzinstitute als Nettoeinkommen, durch welches Selbständige die Finanzierung tilgen können. Abhängig von der familiären Situation schließt der Betrag ebenfalls klassische Lebenshaltungskosten ein. Zugleich spielt das Berufsfeld der Antragsteller eine ausschlaggebende Rolle. So fällt es Freiberuflern wie Journalisten, Gutachtern, Ärzten oder Rechtsanwälten häufig leichter, die Zusage für eine Finanzierung zu erhalten. Zudem unterteilen Banken häufig auch kritische Branchen. So stufen die Finanzunternehmen vor allem Gastronomen, Betreiber von Fitnessstudios oder Kurierdienste als kritisch ein. Diese Selbständigen müssen sich zumeist zwangsläufig an ihre Hausbank wenden, um eine Kreditzusage für eine Immobilie zu erhalten. Die gleichen Regelungen gelten für Freiberufler oder Selbständige, die eine Vollfinanzierung anstreben.
Welche Objekte werden finanziert?
Generell finanzieren Banken alle klassischen Wohnobjekte. Hierbei ist es unerheblich, ob die Häuser und Wohnungen selbstgenutzt oder vermietet werden. Die Situation ist komplizierter, falls von Gewerbeanteilen wie einer Arztpraxis oder einer Werkstatt die Rede ist. In diesen Fällen berufen sich Finanzinstitute oftmals auf Einschränkungen, die sich beispielsweise auf die Anzahl an Wohnungen beziehen. Deshalb spielt es bei der Baufinanzierung eine ausschlaggebende Rolle, wie hoch ein gewerblicher Anteil bei der gesamten Finanzierung ist.
Keine Frage der Unmöglichkeit
Für Beamte oder Angestellte ist der Weg zu einer eigenen Immobilie häufig schwieriger als für Freiberufler und Selbständige. Deshalb müssen die Kreditinteressenten oftmals Risikozuschläge in Kauf nehmen. Häufig legen die Finanzinstitute großen Wert darauf, dass Antragsteller der Selbständigkeit auf Dauer nachgehen und die erworbenen Objekte dadurch zuverlässig abzahlen können. Zudem können Selbständige ebenfalls von staatlichen Förderprogrammen profitieren.