Wohnungsmietvertrag kündigen: Rechte & Fristen

Ein Mietvertrag über eine Wohnung kann nicht jederzeit beliebig beendet werden. Das deutsche Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regelt genau, wann und wie eine Kündigung möglich ist. Dabei wird zwischen ordentlicher Kündigung, außerordentlicher Kündigung und besonderen Mietverhältnissen unterschieden.

Dieser Beitrag erklärt kompakt die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und zeigt, welche Möglichkeiten Mieter und Vermieter haben.

Gesetzliche Grundlage für Kündigungen

Die wichtigsten Vorschriften zur Kündigung von Mietverhältnissen stehen im §§ 542–573c BGB.

Wesentliche Punkte:

• Mietverträge sind grundsätzlich unbefristet, sofern nichts anderes vereinbart wurde
• Kündigungen müssen schriftlich erfolgen
• Kündigungen per E-Mail oder SMS sind nicht wirksam
• Fristen und Voraussetzungen unterscheiden sich für Mieter und Vermieter

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen.

Kündigungsfrist

Die gesetzliche Frist beträgt: 3 Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat noch mitzählt.

Beispiel

Kündigung geht am 3. März ein → Mietende: 31. Mai

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Vermieter dürfen nicht ohne Grund kündigen.

Zulässige Gründe sind z. B.:

• Eigenbedarf
• wirtschaftliche Verwertung der Immobilie
• erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters

Kündigungsfristen für Vermieter

Die Fristen verlängern sich mit der Mietdauer:

Mietdauer	Kündigungsfrist
bis 5 Jahre	3 Monate
5–8 Jahre	6 Monate
über 8 Jahre	9 Monate

Diese Regel schützt Mieter vor kurzfristigem Wohnungsverlust.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich.

Beispiele für Mieter

• Wohnung ist gesundheitsgefährdend
• massive Mängel (z. B. Heizungsausfall im Winter)
• Vermieter verletzt Pflichten erheblich

Beispiele für Vermieter

• Mietrückstand von zwei Monatsmieten
• erhebliche Beschädigung der Wohnung
• Störung des Hausfriedens

In vielen Fällen muss vorher eine Abmahnung erfolgen.

Kündigung bei verschiedenen Mietverhältnissen

Nicht jedes Mietverhältnis funktioniert gleich. Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Regeln.

Unbefristeter Mietvertrag

Die häufigste Form.

• Kündigung durch Mieter jederzeit möglich
• Frist: 3 Monate
• Vermieter braucht Kündigungsgrund

Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

• Endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt.
• Eine ordentliche Kündigung ist normalerweise nicht möglich.

Ausnahme: außerordentliche Kündigung bei schwerem Grund

Staffel- oder Indexmietvertrag

Auch hier gilt grundsätzlich:

• Kündigung durch Mieter mit 3 Monaten Frist möglich
• manchmal Mindestmietdauer vereinbart
• Diese muss eingehalten werden.

Möblierte Wohnungen

Bei möblierten Zimmern im Vermieterhaushalt gelten verkürzte Fristen.

Beispiel: Kündigung bis zum 15. eines Monats → Auszug zum Monatsende möglich

Untermietverträge

Auch hier gelten meist:

• 3 Monate Kündigungsfrist
• oder individuell vereinbarte Fristen

Kann man kurz nach Vertragsunterschrift zurücktreten?

Ein allgemeines Widerrufsrecht für Mietverträge gibt es nicht.

Das bedeutet: Der Vertrag ist sofort bindend, sobald beide Parteien unterschrieben haben.

Ein Rücktritt ist nur möglich:

• wenn der Vermieter zustimmt
• wenn ein Widerrufsrecht (z. B. bei Onlineabschluss) besteht
• bei Täuschung oder erheblichen Vertragsmängeln

In der Praxis bleibt meist nur: Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter

Formale Anforderungen an eine Kündigung

Eine wirksame Kündigung muss:

• schriftlich erfolgen
• eigenhändig unterschrieben sein
• an alle Vermieter adressiert sein
• die Wohnung eindeutig benennen

Am sichersten ist der Versand:

• per Einwurfeinschreiben
• oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung

Wichtige praktische Tipps

• Kündigungsfrist genau berechnen
• Kündigung rechtzeitig verschicken
• Übergabeprotokoll bei Auszug erstellen
• Wohnung rechtzeitig renovieren (wenn vertraglich vereinbart)
• Kaution kann bis zu 6 Monate nach Auszug einbehalten werden