Wie teuer darf ein Haus sein?

Ein Eigenheim ist für viele ein Lebenstraum. Doch bevor du Häuser besichtigst oder Finanzierungsangebote einholst, musst du eine zentrale Frage beantworten:

Wie teuer darf mein Haus überhaupt sein?

Damit die Finanzierung tragbar bleibt, solltest du realistisch kalkulieren und alle Kaufnebenkosten, Budgets, Zinsen, Eigenkapital und monatlichen Belastungsgrenzen kennen.

In diesem Ratgeber erfährst du Schritt für Schritt, wie du deine maximale Kaufsumme richtig berechnest – inklusive zwei praktischer Beispiele: einmal mit kleinem und einmal mit mittlerem/großem Budget.

1. Wichtige Grundregel: Die 3 Goldenen Finanzierungsregeln

Bevor du Zahlen durchrechnest, solltest du diese drei Regeln kennen:

• Regel 1: 20–30 % Eigenkapital sind ideal

Damit senkst du Zinsen und Raten – und bekommst bessere Konditionen.

• Regel 2: Die monatliche Belastung sollte 30–35 % deines Nettoeinkommens nicht überschreiten

Das schützt dich vor finanzieller Überforderung.

• Regel 3: Kaufnebenkosten musst du zusätzlich einplanen

Je nach Bundesland können diese 10–15 % des Kaufpreises ausmachen.

2. Alle Kosten, die beim Hauskauf entstehen

Beim Hauskauf zahlst du mehr als nur den Kaufpreis. Folgende Kosten musst du einplanen:

1. Kaufnebenkosten

Diese variieren nach Bundesland:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 %
• Notar & Grundbuch: ca. 1,5–2 %
• Makler (optional): 3,57–7,14 % inkl. MwSt.
• Gebühren für Grundschuld: ca. 0,3–0,5 %
• Summe: 10–15 % des Kaufpreises

2. Modernisierung & Rücklagen

Besonders bei älteren Häusern wichtig:

• Sanierung, neue Fenster, Heizung, Bad, Elektrik
• Rücklagen für Instandhaltung (1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr)

3. Finanzierungskosten

• Zinsen
• Mögliche Bereitstellungszinsen
• Optional: Bauzeitzinsen bei Neubau

4. Laufende Kosten

• Energie, Heizung, Wasser
• Grundsteuer
• Versicherung (Wohngebäude + ggf. Elementarschutz)
• Müllgebühren
• Rücklagen für Reparaturen

3. Wie viel Haus kannst du dir leisten? – Die Formel

Die maximale Kaufsumme ergibt sich aus:

• (Eigenkapital + möglicher Darlehensbetrag) – Kaufnebenkosten = Gesamtbudget fürs Haus

Der mögliche Darlehensbetrag hängt ab von:

• Monatlicher Rate (max. 30–35 % Nettoeinkommen)
• Zinsen
• Tilgungshöhe (1,5–3 %, empfehlenswert mindestens 2 %)
• Laufzeit

Beispielrate: 1.800 € Monatsrate → entspricht ca. 350.000–400.000 € Darlehen (bei ~3,5–4 % Zins + 2 % Tilgung)

4. Praxisbeispiel 1: Kleines Budget (Einsteiger)

Familie oder Paar mit moderatem Einkommen

• Nettoeinkommen: 3.200 €
• Max. Rate (30 %): 960 €
• Eigenkapital: 25.000 €

Berechnung Darlehenshöhe

• Schätzwert bei Rate 960 € → max. Darlehen ca. 180.000–200.000 €
  (Zins 3,5 %, Tilgung 2 %)
• Kaufnebenkosten (10 %)
• Bei einem Kaufpreis von 200.000 € → 20.000 € Nebenkosten

Diese müssen überwiegend aus Eigenkapital bezahlt werden.

Gesamtbudget-Rechnung

Eigenkapital 25.000 €
– Nebenkosten (20.000 €)
= 5.000 € Rest-EK

Daraus ergibt sich: Maximaler Kaufpreis: ca. 180.000–200.000 €

Realistische Empfehlung:

• Wohnung statt Haus
• Reihenhaus / Doppelhaushälfte in günstigeren Regionen
• Sanierungsobjekte nur mit Vorsicht
• Alternative: KfW-Förderungen prüfen

5. Praxisbeispiel 2: Mittleres / großes Budget

Doppelverdiener mit gutem Einkommen

• Nettoeinkommen: 6.000 €
• Max. Rate (30 %): 1.800 €
• Eigenkapital: 120.000 €

Berechnung Darlehenshöhe

• Schätzwert bei 1.800 € Rate → max. Darlehen 350.000–400.000 €
• Kaufnebenkosten (12 %)
• Bei einem Haus für 450.000 € → ca. 54.000 € Nebenkosten

Gesamtbudget-Rechnung

Eigenkapital 120.000 €
– Nebenkosten 54.000 €
= 66.000 € Rest-EK

Gesamtbudget für Kaufpreis + Modernisierung:

Maximaler Kaufpreis: ca. 450.000–470.000 €
Zusätzlich Reserven für Umbauten: 60.000–70.000 €

Realistische Empfehlung:

• Freistehendes Einfamilienhaus in Kleinstadtregionen
• Gute Doppelhaushälfte in Stadtrandlage
• Neubau je nach Region möglich
• Mehr Spielraum für Rücklagen

6. Faktoren, die deinen finanziellen Spielraum stark beeinflussen

1. Zinsniveau
   Schon eine Zinsänderung von 0,5 % kann den verfügbaren Kredit um zehntausende Euro verändern.
   
   
2. Tilgungssatz
   Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – aber desto höher die Monatsrate.
   
   
3. Eigenkapitalhöhe
   Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen + geringeres Risiko.
   
   
4. Energieeffizienz des Hauses
   Ein altes Haus kann monatlich 200–300 € mehr Nebenkosten verursachen → beeinflusst deine Kreditrate.
   
   
5. Anzahl der Personen im Haushalt
   Kinder erhöhen Lebenshaltungskosten → Banken kalkulieren konservativer.

7. Kurze Faustformeln für eine schnelle Einschätzung

• Eigenkapital ideal: 20–30 %
• Monatsrate: max. 30–35 % deines Nettoeinkommens
• Nebenkosten: 10–15 % des Kaufpreises
• Instandhaltungsrücklage: 1–2 % des Immobilienwerts jährlich
• Notgroschen: 3 Monatsgehälter zusätzlich behalten