Mieterhöhungen in Wohnungen: Rechte, Grenzen & aktuelle Rechtslage (2026)

Steigende Mieten sind für viele Mieter ein sensibles Thema. Doch Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig erhöhen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt klar, wann, wie und in welcher Höhe eine Mieterhöhung zulässig ist.

Dieser Beitrag erklärt dir kompakt und verständlich:

• die gesetzlichen Grundlagen (§§ 558–560 BGB)
• wie stark Mieten erhöht werden dürfen
• was die Mietpreisbremse bedeutet
• welche Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind

Gesetzliche Grundlage: §§ 558–560 BGB

Die wichtigsten Vorschriften zur Mieterhöhung stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das ist die häufigste Form der Mieterhöhung. Ein Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn:

• die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
• die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt
• die Miete insgesamt innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % steigt
• in vielen Städten gilt eine abgesenkte Grenze von 15 % (Kappungsgrenze)

Wichtig:

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ermittelt durch:

• Mietspiegel
• Vergleichswohnungen
• Sachverständigengutachten

Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen.

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Modernisierung bedeutet:

• energetische Sanierung
• Verbesserung der Wohnqualität
• Einsparung von Energie
• nachhaltige Modernisierungen

Erhöhung:

• maximal 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr
• maximal 3 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren
• bei niedriger Ausgangsmiete: max. 2 € pro m²

Reine Instandhaltung zählt nicht als Modernisierung.

§ 560 BGB – Anpassung von Betriebskosten

Hier geht es um Nebenkosten. Eine Anpassung ist zulässig, wenn:

• im Mietvertrag eine Betriebskostenvereinbarung besteht
• sich die tatsächlichen Kosten erhöht haben

Die Erhöhung muss nachvollziehbar begründet werden.

Wie viel darf die Miete konkret steigen?

Beispiel 1 – Vergleichsmiete

Aktuelle Miete: 800 €
Ortsübliche Vergleichsmiete: 920 €
Erhöhung möglich? → Ja

Aber:
20 % von 800 € = 160 €
Maximal zulässig: 960 €

Liegt die Stadt in einem Kappungsgrenzen-Gebiet (15 %):
→ max. 920 € zulässig

Beispiel 2 – Modernisierung

Modernisierungskosten: 20.000 €
8 % davon = 1.600 € pro Jahr
→ 133 € pro Monat

Aber:
Wenn die Wohnung 60 m² groß ist:
Maximal 3 € × 60 m² = 180 € monatlich

→ Hier wäre die Erhöhung zulässig.

⚖️ Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt in angespannten Wohnungsmärkten.

Sie greift bei:

• Neuvermietung
• bestehenden Mietverhältnissen nur indirekt

Regel: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen:

• Neubauten (nach 2014)
• umfassend modernisierte Wohnungen
• bereits zuvor höher vermietete Wohnungen

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch – sie muss im jeweiligen Bundesland eingeführt sein.

❗ Unwirksame oder unlautere Klauseln im Mietvertrag

Nicht jede Klausel im Mietvertrag ist rechtlich zulässig. Unzulässig sind z. B.:

• automatische Mieterhöhungen ohne klare Staffelung
• unklare oder pauschale Modernisierungszuschläge
• Klauseln ohne gesetzliche Grundlage
• unzulässige Betriebskostenpositionen
• Erhöhungen ohne schriftliche Begründung

Staffel- und Indexmiete – Sonderformen

Staffelmiethöhung (§ 557a BGB)

• feste Mieterhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten
• keine zusätzliche Erhöhung nach § 558 möglich
• muss im Vertrag klar geregelt sein

Indexmiete (§ 557b BGB)

• Miete steigt mit dem Verbraucherpreisindex
• Anpassung nur nach schriftlicher Erklärung
• keine zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung

Rechte des Mieters

Du musst einer Mieterhöhung nicht sofort zustimmen.

Prüffrist: 2 Monate

• Bei unberechtigter Erhöhung kannst du widersprechen
• Zustimmung kann eingeklagt werden
• Beratung bei Mieterverein oder Anwalt sinnvoll

Zusammenfassung der wichtigsten Grenzen

Erhöhungsart Grenze Zeitraum
Vergleichsmiete max. 20 % (oft 15 %) 3 Jahre
Modernisierung 8 % der Kosten jährlich
Mietpreisbremse max. 10 % über Vergleichsmiete bei Neuvermietung